Aste Giudiziarie Immobiliari: Guida Pratica e Domande Frequenti

Cosa si intende per asta giudiziaria immobiliare?

L’asta immobiliare è una particolare procedura che si innesta nell’ambito del procedimento esecutivo e in cui l’immobile è aggiudicato al soggetto che offre il prezzo maggiore.

In altri termini è un modo di acquistare un immobile diverso dalla normale contrattazione tra privati in quanto è il giudice che, con proprio provvedimento, dispone la vendita coattiva del bene e sceglie le regole da seguire nell’assegnazione.

In un’asta giudiziaria posso acquistare solo immobili?

La risposta a tale domanda non può che essere negativa prevedendo il codice di rito anche la possibilità di aggiudicare attraverso un’asta anche beni mobili.

Ovviamente la legge pone dei limiti non essendo tutti i beni pignorabili. Sebbene la procedura esecutiva è diretta alla soddisfazione dei creditori ci sono sempre dei limiti da rispettare essendo esclusi dal pignoramento i beni strettamente personali e altre categorie peculiari previste espressamente dal codice di rito.

Quali sono le modalità attraverso cui può essere disposta una vendita immobiliare?

Due sono le modalità tra cui il giudice può scegliere:

1. vendita senza incanto: è la procedura preferita dal legislatore. In tale ipotesi ognuno, tranne il debitore, è ammesso a presentare la propria offerta presso la cancelleria con l’indicazione del prezzo, i tempi e le modalità di pagamento. Questa è accolta se l’importo offerto è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita. Se vi sono più offerenti il giudice indice una gara sul prezzo più alto.
2. vendita senza incanto: tale procedura ha luogo in ipotesi di fallimento della vendita senza incanto. Il luogo deputato a tale tipologia di vendita è la sala delle udienze e il procedimento è diretto dal giudice dell’esecuzione. L’offerta deve superare il prezzo base e risulta aggiudicatario colui che propone un prezzo se entro tre minuti non giunge offerta di valore superiore.

È possibile reperire maggiori informazioni tecniche sulle modalità di svolgimento attraverso il seguente link: https://www.astegiudiziarie.it/Help/guida

Quali sono i vantaggi di acquistare un immobile in un’asta giudiziaria?

Due i principali vantaggi dell’acquisto di immobile in un’asta giudiziaria:

1. prezzo ridotto: non si tratta, infatti, di una normale compravendita di mercato, dunque, il prezzo può essere notevolmente inferiore rispetto quello di una trattativa privatistica. È assente qualsivoglia intento speculativo e l’interesse è quello di soddisfare i creditori nel minore tempo possibile. Per tali motivi le aste giudiziarie rappresentano una ghiotta occasione per gli immobiliaristi che hanno la possibilità, nella successiva vendita del bene, di lucrare sulla differenza rispetto al prezzo di acquisto..
2. verifiche sulla situazione dell’immobile effettuate d’ufficio dal Tribunale con notevole riduzione dei costi per l’acquirente che non è costretto a rivolgersi ad un professionista per accertare la situazione giuridica e strutturale del bene.

Ci sono degli svantaggi dall’acquisto di immobili in aste giudiziarie?

Sicuramente la situazione non è tutta rose e fiori correndo l’acquirente inesperto alcuni pericoli e precisamente:

1. assenza delle garanzie civilistiche predisposte per la compravendita tra privati in ipotesi di vizi del bene, mancanza delle qualità promesse e inidoneità all’uso. Il carattere coattivo della procedura, infatti, rende inapplicabili le norme del codice civile in tale ambito.
2. possibilità di imbattersi in professioni del settore o in speculatori immobiliari e diventare mere pedine per un aumento del loro profitto. A tal fine è sempre necessario conoscere almeno le regole basilari della procedura e adottare l’avvedutezza propria di una media diligenza.

Per acquistare un immobile in un’asta giudiziaria devo farmi assistere da un avvocato?

No, l’offerta può anche essere presentata personalmente, ma, proprio per la complicatezza del settore, è sempre consigliabile l’ausilio di un professionista.

Devo predisporre anche io delle verifiche sulla situazione fattuale e giuridica del bene?

La situazione fattuale e giuridica del bene è già verificata dal Tribunale come già accennato in precedenza, ma per una maggiore sicurezza è sempre meglio controllare attraverso propri consulenti.

Quali sono i documenti utili nell’acquisto di un immobile?

In generale quando ci si accinge ad acquistare un immobile tenuto conto dell’onerosità della spesa e dell’eccezionalità della stessa è sempre bene verificare alcuni punti e precisamente:

a. il titolo giuridico attraverso cui il bene è pervenuto all’attuale proprietario. Ci potrebbero essere, infatti, donazioni ancora opponibili perché non è trascorso il ventennio oppure servitù di vecchia data che potrebbero ritornare in auge;
b. le planimetrie catastali onde verificare la conformità dello stato di fatto ad esse al fine di scongiurare l’esistenza di abusi edilizi;
c. certificati di conformità degli impianti;
d. il libretto della caldaia;
e. Attestato di Certificazione Energetica (ACE);
f. copia del regolamento di condominio per conoscere le regole dello stabile;
g. visure catastali storiche;
h. visure ipotecali;
i. verifica presso l’Ufficio tecnico comunale della conformità urbanistica dell’immobile.

Se il perito nominato dal giudice effettua una stima errata dell’immobile ho diritto al risarcimento del danno?

La Suprema Corte ha ammesso tale forma di responsabilità con sentenza n. 2359 del 2010.
Gli Ermellini hanno inquadrato il diritto al risarcimento del danno in ambito aquiliano e, precisamente, che il danno consisterebbe nel minor guadagno ricavabile dalla vendita a terzi del bene. Né vale ad andare esenti dall’obbligo risarcitorio la circostanza per cui il prezzo stimato è molto vicino al valore effettivo, perché la valutazione verte intorno al lucro cessante ossia alla diminuzione del ricavato dalle vendite future.

Devo nominare anche un mio consulente?

Non è obbligatorio, poiché la legge affida al Tribunale la nomina dell’esperto per la stima, ma, analogamente alle verifiche documentali, è sempre meglio dotarsi anche di un proprio consulente al fine di avere valutare l’effettiva congruità della stima eseguita.

Posso chiedere un mutuo per acquistare un immobile in un’asta giudiziaria?

Certamente sì.
La procedura risulta simile alle normali richieste, ma l’effettiva erogazione è subordinata all’aggiudicazione dell’immobile.

Cosa accade se risulto aggiudicatario e il mutuo non è erogato?

La legge stabilisce che se l’acquisto non è concluso la cauzione versata in sede di presentazione dell’offerta non è più restituibile, dunque, perdo quel 10% che ho già versato.

Cosa accade se l’immobile che ho acquistato è occupato?

La liberazione dell’immobile che viene venduto all’asta può essere ordinata prima della stessa oppure, come disposto dall’art. 586 c.p.c., nel decreto di assegnazione attraverso l’ingiunzione di rilascio al debitore o al custode.
Se l’ordine non è rispettato è possibile avviare l’esecuzione forzata e, se tale rimedio fallisce, si procede a notifica tramite ufficiale giudiziario e il rilascio può avvenire anche con l’ausilio delle forze dell’ordine.

Cosa accade se l’offerta è presentata fuori termine?

Se l’offerta è presentata oltre il termine stabilito essa è inefficace.

Cosa accade se l’offerta è viziata da incongruenze od omissioni?

Se si tratta di mere irregolarità tendenzialmente si afferma la validità dell’offerta sempre che sia possibile individuare gli elementi essenziali della stessa.
Per un maggior approfondimento sulla tematica si consiglia di consultare il seguente link: https://www.notariato.it/sites/default/files/19-11-e.pdf

Come presentare l’offerta in una vendita senza incanto?

L’acquirente, personalmente o tramite avvocato, deve recarsi in cancelleria con una dichiarazione contenente l’indicazione del prezzo, i tempi e i modi di pagamento e ogni altro elemento utile contenuta in busta chiusa su cui il cancelliere esternamente annota il nome del depositante, il nome del giudice o del professionista delegato e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte e depone all’interno anche l’assegno circolare con l’importo per l’eventuale cauzione.

Posso ripensarci?

No, l’offerta è irrevocabile tranne in due ipotesi:
1. il giudice ordina l’incanto;
2. sono trascorsi centoventi giorni dalla presentazione e non è accettata.

Prima di procedere alla presentazione dell’offerta posso visionare l’immobile?

Si, tale possibilità è ammessa rivolgendosi al custode giudiziario al fine di valutare la congruità del bene alle proprie esigenze e al prezzo che si vuole offrire.

Dopo posso vedere quali immobili sono in vendita attraverso aste giudiziarie?

Attraverso il sito internet AsteGiudiziarie ove è visionabile anche un’apposita sezione FAQ per qualsiasi ulteriore chiarimento: https://www.astegiudiziarie.it/Help/Faq.

Sono possibili le aste telematiche?

Si, le aste telematiche sono possibili.
Tre le modalità:
1. sincrona a partecipazione telematica;
2. sincrona a partecipazione mista;
3. asincrona.
Per ulteriori informazioni: https://www.astegiudiziarie.it/Home/CosaSonoLeAsteGiudiziarie