Aste Giudiziarie: Guida Pratica e Procedure Giuridiche

Cosa è un’asta giudiziaria?

Prima di addentrarci nella procedura specifica delle aste giudiziarie è necessario comprendere, a livello definitorio, di cosa si tratta.

In generale, l’asta indica un particolare procedimento di vendita dove il bene è aggiudicato al miglior offerente ovvero a colui che propone un prezzo più alto.

Le aste possono essere utilizzate in molteplici ambiti, si pensi, ad esempio, alle vendite di quadri o alti oggetti di valori, come spesso di vede nei film, ma esse sono più sovente adoperate nelle procedure giudiziarie e, in particolare, nel processo esecutivo, per fornire piena tutela ai creditori di un debitore insolvente.

L’ambito generale, dunque, è quello del processo di esecuzione e, nello specifico, dell’espropriazione forzata che può avere ad oggetto beni mobili detenuti dal debitore o da terzi o immobili.

Ogni singola procedura segue regole specifiche che analizzeremo dettagliatamente in seguito ritenendo preliminarmente necessaria una disamina ampia e diffusa dei vantaggi e dei pericoli di un acquisto in un’asta giudiziaria.

Quali sono i vantaggi di acquistare in un’asta giudiziaria?

Innanzitutto l’acquisto in un’asta giudiziaria permette di ottenere il bene scelto ad un costo molto ridotto, perché non è rispettato il valore di mercato fuoriuscendosi dalle regole di una normale compravendita tra privati.

L’intento, infatti, non è speculativo come nelle regolari compravendite, ma di soddisfare i creditori, quindi, è possibile anche comprare il bene ad un costo inferiore rispetto al reale valore.

Il risparmio dipenderà dal numero dei partecipanti e dagli effetti rialzi che si avranno durante la procedura.

Se si tratta di beni immobili, inoltre, è il Tribunale ad occuparsi delle ordinarie verifiche sugli stessi con riduzione degli incombenti per l’acquirente che non sarà costretto a rivolgersi ad un professionista con pagamento del compenso.

Si realizza, in tal modo, un duplice abbattimento dei costi sia sul prezzo del bene che per gli opportuni controlli sulla regolarità giuridica dello stesso.

Quali sono gli svantaggi di un acquisto in un’asta giudiziaria?

Ovviamente, come per tutte le cose, non sono tutte rose e fiori contrapponendosi al risparmio dei costi la complessità delle procedure e l’assenza delle garanzie proprie della vendita.

Si tratta, infatti, pur sempre di un procedimento giudiziario, per la cui partecipazione non è certamente richiesto di essere un avvocato o un professionista esperto del settore, ma comunque sono necessarie un minimo di avvedutezza e di conoscenza delle norme seppur a livello di principiante.

Ciò è necessario per sapersi muovere all’interno della procedura ed evitare di incappare in spiacevoli equivoci o situazioni sgradevoli.

L’acquirente, infatti, proprio in quanto non siamo al cospetto di una vendita privata, non può godere delle garanzie civilistiche predisposte per la compravendita.

In particolare, non trova applicazione l’obbligo di garantire il compratore dall’evizione, perdita parziale o totale per rivendica del diritto da parte di un terzo, né quella di cui all’art. 1490 c.c. circa i vizi che possono rendere il bene inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscono, in maniera apprezzabile, il valore, né per la mancanza di qualità di cui all’art. 1497 c.c.

Si tratta, infatti, di procedimento esecutivo ove non è presente un soggetto che può farsi da garante per le condizioni del bene.

Bisogna, pertanto, prestare una maggiore attenzione, accortezza che, però, va a bilanciarsi con il risparmio del prezzo di acquisto.

A tale inconveniente si deve aggiungere la circostanza per cui le aste giudiziarie, proprio per i costi di acquisto contenuti, sono spesso frequentate da speculatori del settore che, in quanto professionisti, conoscono bene il funzionamento della procedura e eventuali rischi.

È necessario, pertanto, prestare sempre la massima attenzione anche agli altri partecipanti onde evitare di divenire mezzi di aumento del lucro altrui.

A tal fine è la conoscenza, almeno basilare delle norme di funzionamento, appare indispensabile per mettersi al riparo da qualunque sgradevole accadimento.

Quali sono i presupposti per iniziare il processo di esecuzione?

Iniziamo dall’esame dell’ambito generale ovvero quello del processo esecutivo.

Il presupposto principale è il possesso di un diritto certo, liquido ed esigibile.

L’art. 474 c.p.c. precisa quali atti costituiscono titoli esecutivi menzionando:

1. 1) le sentenze, i provvedimenti e gli altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva;
2. 2) le scritture private autenticate, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute, le cambiali, nonché gli altri titoli di credito⁽⁴⁾ ai quali la legge attribuisce espressamente la stessa efficacia;
3. 3) gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli.

E’ sufficiente il possesso di uno degli atti elencati per iniziare la procedura?

No, non è sufficiente il semplice possesso di uno degli atti elencati dall’art. 474 c.p.c. essendo necessario dotare lo stesso della formula esecutiva salvo particolari deroghe previste da legge.

Si tratta di una particolare intestazione, “Repubblica Italiana – In nome della legge”, apposta da cancelliere, notaio o altro pubblico ufficiale e della formula prescritta dall’art. 475 c.p.c. ovvero “Comandiamo a tutti gli ufficiali giudiziari che ne siano richiesti e a chiunque spetti, di mettere a esecuzione il presente titolo, al pubblico ministero di darvi assistenza, e a tutti gli ufficiali della forza pubblica di concorrervi, quando ne siano legalmente richiesti”.

Ottenuta la formula esecutiva posso iniziare l’esecuzione forzata?

Non ancora. La formula esecutiva non facoltizza all’inizio della procedura di esecuzione forzata dovendosi procedere alla notifica del titolo in forma esecutiva e del precetto.

Come procedo alla notifica?

L’art. 479 c.p.c. dispone che la notifica del titolo esecutivo può essere fatta alla parte personalmente incaricando l’ufficiale giudiziario  che esegue il compito mediante consegna al destinatario di copia conforme dell’atto.

Cosa è il precetto?

Il precetto altro non è che un’intimazione ad adempiere l’obbligo contenuto nel titolo esecutivo entro un termine non inferiore a dieci giorni, salva autorizzazione del Presidente del Tribunale all’esecuzione immediata al cospetto di un grave pericolo nel ritardo, ammonendo il debitore che, in mancanza del soddisfo, si procederà ad esecuzione forzata.

L’art. 480 c.p.c. contiene tutta una serie di indicazioni circa gli elementi che l’atto di precetto deve contenere a pena di nullità.

In particolare devono essere presenti: “l’indicazione delle parti, della data di notificazione del titolo esecutivo se questa è fatta separatamente o la trascrizione integrale del titolo stesso, quando è richiesta dalla legge (…)  l’avvertimento che il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano del consumatore”.

Il precetto redatto rispettando le regole disposte dalle disposizioni legislative deve essere sottoscritto dalla parte personalmente.

Dopo la notifica del titolo in forma esecutiva e del precetto posso iniziare l’esecuzione?

No, perché bisogna attendere che sia trascorso il termine indicato nell’atto di precetto o comunque i dieci giorni sempre non si sia nell’ipotesi eccezionale di esecuzione immediata disposta dal Presidente del Tribunale.

Trascorso tale termine si ha un inadempimento che legittima l’inizio dell’esecuzione.

Entro quanto tempo devo iniziare l’esecuzione?

L’art. 481 c.p.c. dispone che il precetto perde efficacia se l’esecuzione non ha inizio trascorsi novanta giorni dalla notificazione.

Se avverso tale atto è proposta opposizione il termine è sospeso e inizia a decorrere o su apposita istanza di riassunzione proposta nel termine perentorio stabilito dal giudice dell’esecuzione oppure non oltre sei mesi dal passaggio in giudicato della sentenza di primo grado o della comunicazione di quella di appello che rigetta l’opposizione.

Come inizio l’espropriazione?

Il primo atto è il pignoramento ovvero uno spossessamento dei beni del debitore.

Concretamente si tratta di un’ingiunzione che il pubblico ufficiale fa al debitore tenuto ad astenersi da qualsiasi atto pregiudizievole ovvero diretto a sottrarre il bene dalla garanzia del credito.

Il debitore, inoltre, è invitato a ad effettuare presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei comuni del circondario in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione con l’avvertimento che, in mancanza ovvero in caso di irreperibilità, le successive notifiche o comunicazioni saranno espletate presso la cancelleria stessa.

Può il debitore sostituire i beni oggetto di pignoramento?

Si, nell’atto di pignoramento il debitore è avvertito della possibilità di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese, oltre che delle spese di esecuzione.

Tale istanza, a pena di inammissibilità, deve essere depositata in cancelleria dal debitore prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione.

E se i beni oggetto di pignoramento risultano insufficienti?

In tal caso il pubblico ufficiale invita il debitore a indicare altri luoghi dove reperire beni pignorabili e le generalità di terzi debitori ammonendo con la sanzione per omessa o falsa dichiarazione di cui è redatto apposito processo verbale.

La ricerca dei beni da pignorare può avvenire anche attraverso modalità telematiche come disposto dall’art. 492 bis c.p.c.

Come intervengono i creditori?

A ciascun creditore prelazionario, con una causa di preferenza nei confronti degli altri, quali privilegio, pegno e ipoteca, deve essere avvertito dell’inizio dell’espropriazione a cura del creditore pignorante ed entro cinque giorni con l’indicazione del credito, del titolo e delle cose pignorate.

In mancanza il giudice non può provvedere sull’istanza di assegnazione e di vendita.

Chi può intervenire?

Possono intervenire tutti i creditori in possesso di un titolo esecutivo e coloro che hanno eseguito un sequestro sui beni oggetto di pignoramento o hanno una causa di prelazione.

Necessaria è la redazione di un ricorso depositato prima dell’udienza di vendita o assegnazione indicante il credito e il titolo, la domanda per partecipare alla distribuzione della somma ricavata e la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio nel comune in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione.

Possono intervenire anche i creditori non forniti di titolo esecutivo?

Si, è possibile. Egli deve notificare al debitore, entro dieci giorni successivi al deposito, la copia del ricorso e dell’estratto autentico notarie attestante il credito.

Come è disposta la vendita?

Decorso un termine minimo di dieci giorni dal pignoramento può essere proposta istanza di assegnazione o di vendita. Se si tratta di beni deteriorabili l’assegnazione e la vendita possono essere immediate.

Il giudice accoglie o rigetta l’istanza con ordinanza. In caso di esito positivo nello stesso atto fissa anche la data di comparizione del debitore e dei creditori intervenuti disponendone la notifica a cura di una delle parti.

Quali sono le modalità della vendita?

La vendita può avvenire con incanto o senza incanto. Tale ultima modalità è quella preferita disponendosi l’incanto quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità può avvenire ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.

La vendita può avvenire anche in più lotti e, in tal caso, deve cessare quando il prezzo ottenuto raggiunge l’importo dei crediti e delle spese.

Quale è la procedura dell’espropriazione mobiliare presso il debitore?

Anche in tal caso la procedura ha inizio con la ricerca delle cose da pignorare da parte del pubblico ufficiale presso la casa del debitore.

Non tutti i beni sono pignorabile escludendo espressamente l’art. 514 c.p.c.: 1) le cose sacre e quelle che servono all’esercizio del culto;

2) l’anello nuziale, i vestiti, la biancheria, i letti, i tavoli per la consumazione dei pasti con le relative sedie, gli armadi guardaroba, i cassettoni, il frigorifero, le stufe ed i fornelli di cucina anche se a gas o elettrici, la lavatrice, gli utensili di casa e di cucina unitamente ad un mobile idoneo a contenerli, in quanto indispensabili al debitore ed alle persone della sua famiglia con lui conviventi; sono tuttavia esclusi i mobili, meno i letti, di rilevante valore economico anche per accertato pregio artistico o di antiquariato;

3) i commestibili e i combustibili necessari per un mese al mantenimento del debitore e delle altre persone indicate nel numero precedente;

4) gli strumenti, gli oggetti e i libri indispensabili per l’esercizio della professione, dell’arte o del mestiere del debitore;

5) le armi e gli oggetti che il debitore ha l’obbligo di conservare per l’adempimento di un pubblico servizio;

6) le decorazioni al valore, le lettere, i registri e in generale gli scritti di famiglia, nonché i manoscritti, salvo che formino parte di una collezione;

6-bis) gli animali di affezione o da compagnia tenuti presso la casa del debitore o negli altri luoghi a lui appartenenti, senza fini produttivi, alimentari o commerciali;

6-ter) gli animali impiegati ai fini terapeutici o di assistenza del debitore, del coniuge, del convivente o dei figli.

Il pubblico ufficiale tra le cose pignorabili seleziona quelle di più facile e pronta esecuzione redigendo verbale con accurata descrizione.

Esse vengono, di seguito, consegnate al cancelliere e, con modalità analoghe quelle generali, istanza di vendita e ordinanza di disposizione, di procede alla stessa.

Successivamente ha luogo la distribuzione della somma ricavata.

Quid iuris per il procedimento di espropriazione presso terzi?

La peculiarità di tale procedura risiede nella circostanza che i crediti o le cose da pignorare sono in possesso di terzi e non del debitore. Costui dal giorno in cui è notificato l’atto di pignoramento assume gli stessi obblighi del custode.

Si procede, anche in questa ipotesi, alla vendita e alla distribuzione delle somme.

Cosa accade per le vendite immobiliari?

Dopo aver descritto le linee generali del procedimento esecutivo in cui si inseriscono le aste giudiziarie e accennato alle varie tipologie veniamo alla fattispecie che più interessa ai fini della nostra trattazione ovvero l’espropriazione immobiliare.

La maggior affluenza di partecipanti è, infatti, registrata proprio nella vendita di immobili.

Anche tale procedura ha inizio con il pignoramento che avviene mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione dell’atto contenente gli estremi dell’immobile ipotecato, dei beni e dei diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione.

Possono intervenire tutti i creditori anche se titolari di diritto condizionato o a termine.

Decorsi almeno dieci giorni dall’istanza di vendita ogni creditore intervenuto, munito di titolo esecutivo, può chiedere l’inizio delle operazioni.

In tal caso come viene determinato il valore dell’immobile?

Competente è il giudice che fa riferimento al valore del mercato, alle informazioni ricevute dalle parti e alla stima dell’esperto.

Quest’ultimo procede, come specificato dall’art. 568 c.p.c., “al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute”.

Cosa significa vendita senza incanto?

Tale modalità di vendita è quella preferita dal legislatore.

Il cancelliere dà pubblico avviso del valore dell’immobile, del sito web su cui è pubblicata la stima e dei recapiti del custode.

Ognuno può presentare un’offerta, tranne il debitore, sia personalmente che tramite un avvocato, da presentare nella cancelleria.

L’offerta è irrevocabile sempre che il giudice non disponga la gara tra gli offerenti, non ordini l’incanto o siano trascorsi centoventi giorni senza l’accoglimento.

Sull’offerta il giudice ascolta le parti e i creditori iscritti, ma non intervenuti e se essa risulta pari o superiore al prezzo stimata è accolta; se inferiore il giudice deve valutare l’esistenza della possibilità di offerte superiori.

Nel caso in cui sono presentate più offerte il giudice invita gli offerenti a una gara sul prezzo più alto.

Quando l’offerta è accolta il giudice emette decreto attraverso cui dispone le modalità di versamento del prezzo e il termine entro cui deve aver luogo il pagamento. Se è rateale il giudice può disporre l’immissione nel possesso del bene.

Come funziona la vendita con incanto?

In tal caso il giudice pubblica ordinanza stabilendo la lottizzazione o meno della vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora, il termine che deve decorrere tra la pubblicità e l’incanto, l’ammontare della cauzione, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte e il termine, non superiore a sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito.

Ognuno, salvo il debitore, può partecipare all’incanto sia personalmente sia a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

Per procedere all’offerta è necessario prestare idonea cauzione che è restituita immediatamente se l’offerente non risulta aggiudicatario.

L’incanto ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione, nelle aule delle udienze. L’offerta, per essere efficacie, deve superare il prezzo base o quella precedente. L’immobile è aggiudicato se sono trascorsi tre minuti dall’offerta fatta senza che ne segua un’altra.

Dopo l’incanto è possibile fare altre offerte?

Sì, entro il termine perentorio di dieci giorni, ma sono efficaci solo se il prezzo offerto supera di un quinto quello raggiunto nell’incanto.

Come effettuo il versamento del prezzo?

È l’ordinanza del giudice che fissa il termine e le modalità di versamento del prezzo.

Come avviene concretamente il trasferimento del bene espropriato?

È il giudice che con decreto trasferisce il bene all’aggiudicatario ingiungendo al debitore o al custode il rilascio dell’immobile venduto.

Cosa accade se non verso il prezzo nel termine stabilito?

In tal caso il giudice emette decreto con cui dichiara la decadenza dell’aggiudicatario. Pronuncia, inoltre, la perdita della cauzione a titolo di multa e dispone un nuovo incanto.