Come aprire un B&B: Investimenti necessari, guadagni e normative

Perchè aprire un B&B?

Negli ultimi anni a questa parte, le attività ricettive sono aumentate in modo cospicuo su tutto il territorio italiano e non solo, questo perché da un punto di vista economico rappresenta un risparmio per i turisti, mentre d’altro canto, diventa un introito vero e proprio per i proprietari di immobili.

Diversi disoccupati, durante il periodo di forte crisi economica finanziaria che ha interessato il nostro Belpaese, sono riusciti a superare questo momento di difficoltà mettendo a reddito una proprietà e i risultati conseguiti sono stati davvero soddisfacenti.

C’è chi ha abbandonato un lavoro certo e sicuro per dedicarsi completamente a questa nuova forma di attività, chi invece ha voluto farne una vera e propria passione ospitando viaggiatori di tutto il mondo, e chi d’altro canto ha destinato una parte del suo tempo, non tralasciando il proprio lavoro.

Il B&B è una forma di ospitalità a pagamento che piace soprattutto ai giovani ma a quanto pare anche le altre fasce d’età l’apprezzano di gran lunga.

Aprire un’attività di questo genere può apportare molte soddisfazioni, tuttavia per riuscire nel proprio intento è fondamentale valutare attentamente ogni singolo dettaglio. In questo post forniremo tutte le delucidazioni di cui si necessita per avere le idee chiare in merito e capire se questa scelta può fare al proprio caso oppure no.

Il B&B in Italia

Il B&B in Italia è in costante crescita, questo perché il rapporto qualità/prezzo rispetto ad altre formule di alloggio e accoglienza è ottimale e chi ha dei mezzi economici ridotti può permettersi ugualmente di viaggiare. Prendendo in considerazione questa soluzione, il turista vive una nuova esperienza di viaggio, caratterizzata da sensazioni ed emozioni. Infatti il motivo di tanto successo è dovuto altresì all’esperienza stessa del pernottamento, vissuta in modo più personale e accogliente.

Secondo i più recenti dati Istat, sono circa 25.000 le attività ricettive aperte e la gestione è in prevalenza in mano alle donne che possiede un’istruzione superiore alla media. Più del 72% sono collocate tra Nord e Centro Italia, mentre la percentuale rimanente nel Sud Italia e nelle Isole. Queste strutture sono una chiara e netta risposta alle nuove “esigenze” di consumo del turista.

Come aprire un’attività di Bed and Breakfast? Ecco l’iter burocratico

L’Iter burocratico di base non è complesso e lungo, ma per far si che il tutto venga svolto correttamente è necessario conoscere le normative vigenti che variano da regione a regione (nei paragrafi successivi menzioneremo per ciascuna regione qual è la legislazione vigente).

Una volta consultata la legge regionale vigente e rispettando ogni singolo punto, per poter aprire un B&B dunque, è necessario comunicare al comune di appartenenza la SCIA ( Segnalazione certificata di inizio attività).

La SCIA va presentata debitamente compilata in ogni singola parte, corredata di tutti i documenti richiesti. Per non sbagliare l’aspirante imprenditore può rivolgersi ad un consulente esperto in materia oppure è possibile compilare da sé il suddetto documento.

Entro 60 giorni, l’ufficio competente procede alla verifica della stessa e in caso in cui la documentazione sia regolare in ogni punto ecco che il titolare dell’impresa potrà iniziare la sua attività, in assenza di requisiti invece, avrà 30 giorni di tempo per regolarizzare il tutto.

I passi successivi riguardano:

• L’avvio delle pratiche per quel che riguarda la classificazione della struttura;
• La comunicazione delle generalità degli ospiti alle Autorità Giudiziaria;
• Permesso al Comune di appartenenza nell’esporre un’eventuale insegna.

Oltre ai requisiti su base regionale (che impongono un numero massimo di posti letto, una metratura minima delle stanze, vincoli per il numero dei bagni) l’aspetto positivo è che non è richiesta alcuna licenza.

Aprire un B&B: è necessaria la Partita IVA?

Solitamente per ogni attività che si rispetti, l’apertura della P.IVA è d’obbligo ma in questo caso è possibile gestire il B&B anche in modo non imprenditoriale, ovvero senza l’apertura della stessa.

Questo requisito può essere soddisfatto se l’attività d’impresa viene svolta in modo occasionale. Per rispettare quanto detto, alcune regioni richiedono la sospensione dell’attività per un determinato numero di giorni nel corso dell’anno.

Il requisito dell’occasionalità differisce da regione a regione, ma nella maggior parte dei casi è richiesto un periodo di sospensione di 90 giorni all’anno.

Chi non rispetta tale ordine, è obbligato ad aprire la P.IVA.

Quando l’attività invece, viene svolta in modo continuo, sarà d’obbligo recarsi presso l’Agenzia delle Entrate e presentarne richiesta.

Oltre a questo occorre iscriversi al Registro delle Imprese, e regolarizzare la propria posizione contributiva sia all’INPS che all’INAIL.

Aprire un B&B: quali requisiti deve possedere l’alloggio?

Da quanto emerge dalle normative regionali, generalmente i requisiti minimi che bisogna possedere per poter aprire un B&B sono i seguenti:

• Per ogni camera doppia la dimensione minima è di 14 mq;
• Per ogni camera singola la dimensione deve essere minima di 8 mq;
• L’immobile destinato all’attività deve essere conforme alle norme di edilizia, sicurezza e di igiene degli impianti a gas, elettrici e di riscaldamento;
• Requisiti minimi per l’arredamento delle stanze: alcune regioni richiedono che all’interno di ogni stanza siano presenti: comodini, armadietti, cestini, sedie, lampade, ecc..;
• Libera autonomia da parte degli ospiti per accedere tranquillamente alla propria stanza;
• Obbligo di pulizia quotidiana;
• Indicazione della cadenza del cambio lenzuola.

A seconda della disciplina regionale, sono consentite da 3 a 6 camere con un massimo di posti letto che possono oscillare da 6 a 20.

Per chi ha intenzione invece di ampliare il numero di camere allora in tal caso bisognerà optare per l’apertura di un Affittacamere e la richiesta della P.Iva diventa d’obbligo.

Cosa succede se la struttura non è in regola?

Per il mancato rispetto delle normative si rischiano multe anche salate.

Ad esempio, per l’esercizio abusivo dell’attività, l’ammenda può arrivare fino a 15.000€, per la mancata comunicazione della SCIA al proprio comune si rischia una sanzione fino a 1000€, per l’assenza di comunicazione dei nominativi degli ospiti e per l’evasione della tassa di soggiorno si possono raggiungere multe fino a 6.000€.

Apertura B&B: quali sono le regole per la somministrazione della prima colazione

Un’attenzione particolare va posta altresì alla normativa in merito alla somministrazione della prima colazione e al suo servizio.

Per preparare la prima colazione in casa e far vivere al viaggiatore un’esperienza unica ed autentica, è fondamentale che la cucina sia a norma di legge, per cui è indispensabile che sia presente la canna fumaria e tra le altre cose occorre avere le abilitazioni necessarie per la manipolazione dei cibi (HCCP e attestati SAB).

Per chi non ha la possibilità di poter preparare con le proprie mani la colazione, in tal caso potrà avvalersi di alimenti confezionati purché provengano da attività abilitate come pasticcerie, ristoranti, supermercati ecc.

Aprire un B&B: quali requisiti deve possedere l’aspirante imprenditore?

Molto spesso accade che presi dall’entusiasmo e dalla foga si tralasciano alcuni aspetti che in realtà sono molto importanti.

Nonostante non sia richiesta alcuna abilitazione per poter avviare un Bed and Breakfast è fondamentale però, possedere alcuni requisiti:

• Maggiore età;
• Avere la residenza in Italia o quantomeno un regolare permesso di soggiorno;
• Non avere avuto alcuna condanna penale;
• Possedere requisiti morali ed etici.

Oltre a ciò occorre essere predisposti al contatto con il pubblico, quindi è molto importante saper parlare in modo corretto e professionale, bisogna avere delle buone doti in merito alla gestione manageriale dell’attività, in altri termini è necessario avere delle buone capacità organizzative e non si devono tralasciare le competenze tecniche.

Per chi vuole ottenere successo con la propria attività bisogna essere preparati nella maniera più adeguata per fronteggiare i propri concorrenti.

A tal riguardo, spicca la conoscenza delle lingue straniere, in particolar modo è necessario conoscere almeno l’inglese. Se poi si conoscono altre lingue come lo spagnolo, il tedesco e il francese allora si sarà maggiormente avvantaggiati.

Se si pensa che non si è all’altezza ma si vuole ugualmente perseguire l’obiettivo sperato, ci sono anche dei corsi indetti dalle Regioni o dall’UE per migliorare le capacità legate in questo settore.

Aprire un B&B in Italia: legislazioni regionali

Come è stato illustrato in precedenza, la normativa per aprire un B&B varia da regione a regione, per tale motivo prima di intraprendere questa strada è doveroso conoscere le norme di riferimento per non cadere in errore e mandare in aria il sogno di una vita.

Ecco qui di seguito la normativa vigente per ciascuna regione:

1. Abruzzo ( Legge 78/00)

• Numero complessivo di camere: 4
• Numero massimo di posti letto: 10

Una caratteristica interessante della normativa in questione è che l’esercizio dell’attività può essere svolto in unità immobiliari differenti rispetto a quello della residenza del titolare. Gli ospiti non possono soggiornare oltre i 30 giorni consecutivi.

2. Basilicata ( Legge 8/08)

• Numero massimo camere: 4/6
• Numero massimo posti letto: 8/12

E’ possibile aprire un numero complessivo di 6 camere con un massimo di 12 posti letto se lo svolgimento dell’esercizio ha luogo in città con più di 5.000 abitanti.

Il B&B può rimanere aperto per un minimo di 90 giorni e per un massimo di 270 giorni.

3. Calabria (Legge 2/03)

• Numero massimo camere: 4
• Numero massimo posti letto: 8

Con la normativa di riferimento, il titolare non può gestire più di un B&B, inoltre sussiste il divieto per l’ospite di rimanere nella struttura ricettiva oltre i 60 giorni.

4. Campania ( Legge 5/01)

• Numero massimo camere: 3
• Numero massimo posti letto: 6

Gli ospiti non possono fermarsi per oltre 30 giorni consecutivi.

5. Emilia Romagna ( Legge 16 art. 13 Dgr 2149/04)

• Numero massimo camere: 3
• Numero massimo posti letto: 6

Vige il divieto di permanenza dell’ospite per oltre 60 giorni consecutivi, tuttavia il suo soggiorno può essere nuovamente rinnovato purché ci sia una pausa di almeno 5 giorni.

6. Friuli-Venezia Giulia ( Legge 2/02 art.81)

• Numero massimo camere: 4
• numero massimo posti letto: 8

Questa è stata la prima regione ha dotarsi di una legge sui B&B. La legge vieta che si possano sfruttare camere al di fuori della stessa residenza.

7. Lazio ( Legge 13/07 – 16/08)

• Numero massimo camere: 3
• Numero massimo posti letto: 6

L’ospite non può permanere oltre i 90 giorni consecutivi, in aggiunta, l’attività deve chiudere per un periodo di 120 giorni l’anno, anche se non occorre che siano consecutivi. Se nel comune di appartenenza non sono presenti altre strutture ricettive, in tal caso il periodo di inattività si riduce a 30 giorni.

8. Liguria ( Legge 2/08 – 3/10)

• Numero massimo camere: 3

La normativa prevede che anche il titolare abbia una stanza per un suo uso personale, per cui il numero complessivo delle stanze sale a 4.

9. Lombardia ( Legge 15/07)

• Numero massimo camere: 3
• Numero massimo posti letto: 12

Il titolare dell’attività deve vivere all’interno della struttura.

10. Marche ( Legge 9/2006)

• Numero massimo camere: 3
• Numero massimo posti letto: 6

La legge regolamenta il divieto di soggiornare all’interno della struttura per oltre 30 giorni consecutivi.

11. Molise ( Legge 13/02)

• Numero massimo camere: 3
• Numero massimo posti letto: 6

Divieto di permanenza dell’ospite per oltre 90 giorni consecutivi.

12. Piemonte ( Legge 20/2000)

• Numero massimo camere: 3
• Numero massimo posti letto: 6

L’attività, durante l’anno, non può rimanere aperta per oltre 270 giorni ma l’apertura d’altro canto non deve essere inferiore ai 45 giorni consecutivi.

13. Puglia (Legge 17/01)

• Numero massimo camere: 6
• Numero massimo posti letto: 10

Le stanze possono essere ubicate in altri edifici purché non distino oltre i 50 metri dalla sede principale.

14. Sardegna ( Legge 27/98 – Dgr 1/6 del 2001

• Numero massimo camere: 3
• Numero massimo posti letto: 6

La chiusura dell’attività non deve oltrepassare i 60 giorni.

15. Sicilia ( Legge 32/2000)

• Numero massimo camere: 5
• numero massimo posti letto: 20

Il numero di stanze nonché dei posti letto è molto alto. Il gestore deve risiedere nell’immobile destinato al B&B.

16. Toscana ( Legge 42/2000)

• Numero massimo camere: 6
• Numero massimo posti letto: 12

La legge vigente non disciplina l’attività in qualità di B&B ma viene intesa come un’attività di affittacamere non professionale.

17. Trentino Alto Adige ( Legge 7/02 Dpp 28-149/leg. Del 2003)

• Numero massimo camere: 3

Le camere possono essere ubicate anche in strutture separate purché il titolare risieda in un comune della provincia. L’esercizio deve essere svolto per almeno 60 giorni l’anno, anche non consecutivi.

18. Bolzano ( Legge 12/95 Dpp 32/96

• Numero massimo camere: 6

Si possono affittare 6 camere oppure 4 appartamenti purché siano collocati nello stesso edificio.

19. Umbria ( Legge 18/06)

• Numero massimo camere: 3
• numero massimo posti letto: 8

La normativa prevede un divieto di permanenza dell’ospite per oltre 30 giorni consecutivi. Il periodo di chiusura dell’attività è di 60 giorni ma se nel comune non sono presenti altre strutture ricettive autorizzate allora si riduce a 30 giorni.

In aggiunta, è possibile gestire in forma non imprenditoriale anche un affittacamere.

20. Valle D’Aosta ( Legge 11/96)

• Numero massimo camere: 3
• numero massimo posti letto: 6

Le camere possono non trovarsi nella stessa struttura della residenza del titolare, ma non devono essere ubicate oltre i 50 metri dalla stessa.

21. Veneto ( Legge 33/02)

• Numero massimo camere: 3
• Numero massimo posti letto: 12

Tutte le stanze devono essere ubicate nella stessa residenza del titolare.

Aprire un B&B: come fare un business plan vincente: regole e alcune cose da includere

Il business plan è un documento che descrive un progetto imprenditoriale. La finalità è quella di aiutare l’aspirante imprenditore a chiarire le proprie idee imprenditoriali.

Per far si che il proprio progetto venga approvato da chi di competenza è consigliabile rivolgersi ad un consulente esperto in materia.

Ad ogni modo, per avere le idee chiare e per chi vorrebbe compilarlo da sé ecco qualche consiglio in merito.

Regole per scrivere un buon business plan:

• Deve essere sintetico e chiaro;
• Occorre utilizzare un linguaggio comprensibile in modo che, chi legge capisca l’idea imprenditoriale;
• Niente tecnicismi;
• Essere profondamente realisti.

Vediamo quali sono le cose da includere in un business plan

1. Sommario esecutivo

E’ una panoramica generale della propria attività e dei propri piani. La maggior parte delle persone commette l’errore di non inserirlo ma ne delinea una sintesi al termine del piano.

In questa parte sono contenute due informazioni a carattere generale: mission e obiettivi da raggiungere.

2. Strategie ed esecuzione

Evidenziare le strategie che si vogliono mettere in atto per conseguire successo è un punto su cui l’aspirante imprenditore si deve focalizzare.

3. Staff

Gli investitori oltre a ricercare grandi idee ricercano altresì grandi team, utilizzare dunque, questa parte di contenuto per descrivere la propria squadra attuale rappresenta un’ottima idea.

4. Piano finanziario

Il proprio piano non diventa completo se non c’è alla base una previsione finanziaria.

5. Appendice

Se bisogna includere informazioni aggiuntive allora è necessario considerare anche questo punto. Non è obbligatorio ma è sicuramente utile.

Come aprire un B&B: finanziamenti e agevolazioni

Per quanto riguarda invece finanziamenti, contributi e agevolazioni? Anche in questo caso dipende dalla regione, ce ne sono alcune che mettono a disposizione delle agevolazioni molto vantaggiose però dipende dalla natura giuridica dell’attività. Per esempio, se non si dispone di P.IVA ci sono finanziamenti e contributi a fondo perduto che non è possibile richiedere.

Tuttavia ci sono altre opportunità di finanziamento che si potrebbero considerare, come prestiti bancari o mutui ipotecari.

Conviene aprire un B&B? Quanto si guadagna?

Giunti a questo punto, ora è il momento di arrivare al vero nocciolo della questione: è conveniente o meno aprire un B&B? Questo dipenderà da molteplici fattori. Sicuramente, stando agli ultimi numeri riportati dall’ISTAT sono 25.000 le strutture ricettive aperte negli ultimi anni a questa parte, per cui questo dimostra il grande successo e gradimento da parte del viaggiatore dinanzi a questa nuova esperienza.

Ma per far si che l’attività diventi redditizia è necessario valutare la posizione della stessa, i servizi che vengono offerti alla clientela, i comfort e la qualità di cibo.

L’ubicazione ne stabilisce il prezzo di mercato, per cui se l’esercizio si trova in pieno centro storico e le stanze sono quasi sempre occupate tutti i giorni è chiaro che il guadagno è garantito.

Per esempio se il B&B è composto da 3 stanze e si trova collocato in un centro storico rinomato, il prezzo concordato è di 70€ a notte nella bassa stagione e 100€ nell’alta stagione , l’introito è assicurato.

Se le stanze sono occupate tutti i giorni si potrebbe ottenere un incasso anche di 6.000€ al mese, se invece l’esercizio si trova in luogo decentrato, si potrebbe ottenere la metà di guadagno ma non sarebbe male visto e considerato che dal punto di vista burocratico non disponendo di P. Iva i costi non sarebbero onerosi.

Quanto costa aprire un B&B?

Ma quanto costa aprire un B&B? Anche qui possiamo tracciare una linea generale. Escludendo i lavori di ristrutturazione edilizia e prendendo in considerazione solo il necessario, facendo uno stima annuale di luce, gas, acqua e colazione per 6 ospiti supponendo che la occupino tutti i giorni, si avrà un costo di circa 4.000€.

Come aprire un B&B: alcuni utili consigli

• Prima di decidere di avviare un’attività di questo genere è molto importante avere le idee chiare e informarsi per bene in merito alla legge regionale che regola e disciplina la struttura alberghiera;
• Prima dell’atto di acquisto di un immobile verificare che non ci siano impedimenti; ( ipoteche o quant’altro)
• Occorre arredare e gestire il B&B a norma di legge;
• Pianificare un’attenta analisi della concorrenza sia prima che dopo l’investimento.

Aprire un B&B: errori da evitare

Ci sono alcuni errori che molti aspiranti imprenditori commettono. Per ottenere successo e far crescere l’azienda nel modo giusto è necessario:

• Conoscere il target di clienti: molti alla domanda “Chi sono i tuoi clienti?” spesso i gestori rispondono “tutti”, ma per far si che l’attività non fallisca è necessario individuare dapprima i clienti a cui si vuole offrire il servizio;
• Non fare il passo più lungo della gamba: è chiaro che presi dall’entusiasmo ci si butta a capofitto investendo soldi ed energia, purtroppo ci potrebbero essere degli imprevisti quindi la parola d’ordine è prudenza;
• Attenti alla reputazione online: l’immagine dell’azienda è tutto. Le statistiche confermano che sempre più clienti scelgono di prenotare la struttura ricettiva in modalità online, per cui curare l’ identity brand è di vitale importanza.

Aprire un B&B all’interno di un condominio, è possibile?

La risposta è si, si può aprire un B&B all’interno di un condominio. L’unico caso in cui non è possibile è quando nel regolamento di condominio viene chiaramente menzionato che il B&B non può essere aperto nella suddetta struttura.

Conclusioni

La voglia di creare una propria attività e ottenere successo sia dal punto di vista economico che personale sta spingendo sempre più persone a considerare l’apertura di un B&B come soluzione ideale per raggiungere l’obiettivo desiderato.

I dati dimostrano come negli ultimi anni il numero di strutture ricettive sia aumentato in modo considerevole, tuttavia per potersi contraddistinguere dalla concorrenza è necessario mettere in atto delle strategie di marketing, solo in questo modo si potrà raggiungere il risultato prefissato!