Crowdfunding Immobilare : Come Funziona? Rischi? Conviene?

L’idea di possedere un immobile fa gola a tutti. Ancor di più da quando esistono le piattaforme di crowdfunding, che mostrando ville e appartamenti bellissimi, ti comunicano che con pochi soldi, potrebbero diventare di tua proprietà.

Il crowdfunding, che in inglese significa “finanziamento da parte della folla” è quella procedura che sta spopolando anche in Italia e che permette alle persone di investire, anche piccole quantità di denaro, su un progetto in cui credono e che possa fruttare loro, un guadagno dilatato nel tempo. In realtà il crowdfunding si applica anche per operazioni di beneficenza senza scopo di lucro, ma non è questa la forma di cui parliamo in questa sede.

Crowdfunding Immobiliare

Spostando il concetto del crowdfunding  nel comparto immobiliare, otteniamo quello scenario in cui ci sono persone che partecipano ad un finanziamento, operando in generale, in progetti che riguardano la costruzione di case finalizziate alla vendita o all’affitto.

Con questa guida vogliamo approfondire il mondo del crowdfunding immobilare spiegando come funziona,  se è sicuro e su quali piattaforme si appoggia.

Cos’è il crowdfunding immobiliare (Real estate crowdfunding)

Per semplificare, il crowdfunding significa mettere insieme del denaro,  proveniente da un gruppo di persone, con lo scopo di fare un investimento. In effetti, il crowdfunding esiste nel settore immobiliare, da secoli.

Se ci pensiamo bene, da sempre le persone acquistano beni in comune: gli inquilini di un condominio lo fanno, i mariti e le mogli, le sorelle e i fratelli hanno già acquistato collettivamente beni e anche più istituzioni si sono unite per farlo.

La principale differenza tra gli investimenti immobiliari collettivi del passato e il crowdfunding di oggi per gli immobili, risiede nel fatto che oggi le transazioni si fanno online e il flusso d’accesso è impareggiabile rispetto al passato, proprio perché si utilizza Internet come nuova piattaforma di distribuzione. Nel 2015, in tutto il mondo sono stati raccolti  oltre 34 miliardi di dollari dal crowdfunding.

Gli attori del crowdfunding 

Il crowdfunding immobiliare è il sistema che permette di investire nel settore immobiliare insieme ad altri investitori, di solito usando una piattaforma che ha la funzione di proporre offerte immobiliari.

La piattaforma (che come vedremo in Italia ce ne sono diverse) si occupa anche di tutto il lavoro, come le offerte di quotazione, le procedure legali e la gestione della proprietà. Ciò consente di investire in immobili con una quantità di denaro molto bassa (a volte da 50 euro o dollari), diversificarsi rapidamente in molte proprietà e avere anche un portafoglio immobiliare completamente passivo.

Il modello di crowdfunding comprende generalmente tre tipi di attori:

1. L’iniziatore del progetto che propone l’idea o il progetto da finanziare
2. Individui o gruppi che sostengono l’idea.
3. Un’organizzazione moderatrice (la piattaforma) che funge da piazza per lanciare l’idea.

Chi sono gli investitori

Gli investitori del crowdfunding sono di varia natura: privati, aziende, professionisti. Il crowdfunding di solito utilizza Internet per accaparrarsi pubblico di potenziali investitori, attraverso i social media, come Facebook, Twitter e LinkedIn.  L’idea del crowdfunding si basa sulla possibilità di avere molte persone disposte ad investire una piccola somma e, quando ciò accade, non solo si raccoglie abbastanza rapidamente del capitale, ma si ottengono grandi somme di denaro.

Il crowdfunding offre alle aziende l’accesso al capitale, che potrebbero non essere mai in grado di raccogliere e allo stesso tempo offre agli investitori, la possibilità di diventare azionisti con poche difficoltà, di una società o di una proprietà immobiliare.

Tipi di crowdfunding immobilare:

Quando si entra in una piattaforma di crowdfunding immobilare si possono fare fondamentalmente due tipi d’investimento:

1. Equity crowdfunding: diventi socio di aziende che fanno operazioni immobiliari. In questo caso hai diritto di rivedere rivalutata la tua quota se l’ azienda dovesse andar bene e a ricevere periodicamente degli utili: dipende da come è stato stabilito nel contratto del progetto d’investimento. Può capitare altresì che se l’azienda vende le quote e vendendole anche tu, potresti trarne guadagno.
2. Lending crowdfunding: in questo caso tu non diventi socio dell’azienda ma fungi da creditore prestando dei soldi che l’azienda s’impegna a restituirti con un tasso d’interesse stabilito nel contratto. In questo caso il rischio è minore rispetto a quello che si contempla nella modalità equity (che se l’azienda fallisce, perdi i soldi della quota). Tendenzialmente prima che l’azienda si ritrovi a gambe all’aria, dovrebbe pagare prima i creditori.

Il crowdfunding immobiliare suddiviso in 3 punti:

Quindi, per dare un’ idea generale del crowdfunding immobiliare, possiamo suddividere, prima di procedere nel dettaglio, le sue peculiarità generali. Come già detto utilizza i social media e Internet per connettere gli investitori agli investimenti immobiliari. Se dovessimo spiegare il crowdfunding immobiliare in tre punti otterremmo:

1. E’ simile all’investimento azionario poiché un investitore può acquistare un immobile e diventarne azionista.
2. Il crowdfunding offre alle aziende l’accesso al capitale che potrebbero non essere mai in grado di raccogliere.
3. Il crowdfunding offre agli investitori la possibilità di diventare azionisti di una società o di una proprietà immobiliare con piccole somme di denaro.

Sostanzialmente il crowdfunding immobiliare è un modo efficace per gli investitori di mettere in comune le proprie risorse finanziarie e intellettuali per investire in proprietà e progetti molto più grandi di quanto possano permettersi o gestire da soli.

Come è nato il crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare è esploso sulla scena dopo il passaggio del JOBS Act del 2012.

Prima della legge JOBS, gli investitori immobiliari potevano investire in proprietà immobiliari solo acquistando una proprietà fisica o investendo in REIT o fondi d’investimento immobiliari. Il crowdfunding quindi ha aperto un metodo completamente nuovo per investire nel settore immobiliare.

Sebbene la sindacazione immobiliare sia in atto da decenni, fino a poco tempo fa e prima dell’avvento del crowdfunding, gli investimenti sindacati risultavano difficili proprio per l’accesso ai singoli investitori. Soltanto investitori molto facoltosi o investitori istituzionali con centinaia di milioni, se non miliardi di capitale, potevano partecipare e trarne profitto

Tradizionalmente, il crowdfunding azionario era aperto solo agli investitori accreditati. Gli investitori accreditati includevano banche, piani pensionistici, compagnie assicurative e investitori ricchi e sofisticati.

Uno dei vantaggi del crowdfunding è che non ci vuole una grande quantità di denaro per gli investitori per entrare – e in alcuni casi – il minimo è di  1.000 dollari per investire in una società. Inoltre, se la società alla fine diventa pubblica, ci potrebbe essere un enorme potenziale di guadagni di investimento.

Il crowdfunding immobiliare è molto simile al crowdfunding azionario, nel senso che un investitore può acquistare un immobile e diventare azionista.

L’investitore non ha bisogno di acquistare l’intera proprietà e può guadagnare una parte degli utili generati dall’investimento immobiliare. Ad esempio, tutti gli introiti generati dal reddito locativo dell’edificio o qualsiasi ricavato dalla vendita dell’edificio, verranno pagati agli investitori.

Vantaggi e Rischi del crowdfunding immobiliare

Tutti gli investimenti hanno un margine di rischio e il crowdfunding immobiliare non ne è immune. Il crowdfunding immobilare infatti, non è in grado di dare garanzie concrete sulla buona riuscita dell’investimento.

Vantaggi del crowdfunding immobiliare

Uno dei vantaggi per gli investitori, sono gli importi minimi di investimento che sono generalmente richiesti. In alcuni casi, gli investitori possono diventare azionisti nel settore immobiliare per 5.000 dollari. Inoltre, il crowdfunding immobiliare può aiutare gli investitori a ridurre il rischio associato a un portafoglio azionario.

In altre parole, il crowdfunding immobiliare aiuta gli investitori a diversificare il rischio nei loro portafogli di investimento, non avendo tutti i loro fondi nel mercato azionario.

I rischi del crowdfunding immobilare

Naturalmente, uno dei maggiori rischi o svantaggi del crowdfunding è che gli investitori stanno investendo in un’azienda che è abbastanza sconosciuta. In altre parole, la società non ha molta storia finanziaria. Di conseguenza, esiste il rischio che gli investitori possano perdere tutto il loro investimento!

Non ci sono garanzie specifiche su un progetto d’investimento, nessun investimento è garantito. Abbiamo visto i risultati dei fondi immobiliari delle Poste, tutto garantito, ma in realtà nulla è veramente garantito: tante persone hanno perso i loro capitali e noi non vogliamo che questo succeda. Qual è il modo per minimizzare il rischio? Qual è il modo per avere una garanzia? Molto semplice: le premesse sono veramente importanti. E’ importante capire chi sviluppa l’operazione, è importante che chi sviluppa l’operazione, partecipi anche con i propri capitali o comunque che abbia un network d’investitori  che lo sostiene nell’ambito della sviluppo della sua operazione immobiliare e allo stesso modo, è molto importante andare a capire dov’è localizzata l’operazione, in quale area, qual è il numero delle vendite, come stanno aumentando i prezzi ecc ecc..

Giacomo Bertoldi di Walliance (Fonte: Youtube Giuseppe Gatti Crowdfunding immobiliare: cos’è, vantaggi e rischi.)

Limiti di investimento per il crowdfunding negli Stati Uniti

Poiché vi sono rischi in qualsiasi tipo di investimento e quindi anche in crowdfunding, la SEC (Securities and Exchange Commission, ovvero l’ente federale statunitense preposto alla vigilanza della borsa valori) ha imposto limiti di investimento per gli investitori non accreditati. Di seguito sono riportati i limiti di investimento della SEC:

• Meno di 107.000 dollari se il tuo reddito annuo o il tuo patrimonio netto è inferiore a 107.000 dollari.

Durante un periodo di 12 mesi, puoi investire fino a un massimo di 2.200 dollari o il 5% del tuo reddito annuale o del patrimonio netto.

• Più di 107.000 dollari se sia il tuo reddito annuale che il tuo patrimonio netto, sono uguali o superiori a 107.000 dollari.

Quindi durante un periodo di 12 mesi, puoi investire fino al 10% del reddito annuale o del patrimonio netto, qualunque sia se inferiore, ma non superiore a 107.000 dollari.

Il crowdfunding immobiliare in Italia

In base al “crowfunding report 2017” di Starteed, in quell’anno, tramite le piattaforme di crowdfunding italiane, si sono investiti più di 41 milioni di Euro, evidenziando un aumento del 45% rispetto al 2016, con 15.915 progetti finanziati.

Nel complesso all’epoca in Italia si sono racimolati ben 133 milioni di euro e di questi solo 19 milioni sono arrivati da piattaforme di crowdfunding immobilare equity e almeno 75 milioni da piattaforme di crowdfunding lending.

Quello che emerge dallo studio è che il lending crowdfunding è la forma che ha riunito più denaro perché ha impiegato una quantità minore di piattaforme (di questi infatti solo 5 hanno raccolto circa 75 milioni di Euro).

I progetti di equity crowdfunding invece sono stati circa 78 e anche se si tratta di una cifra irrisoria, hanno raccolto una media di circa 268.000 Euro,
molto di più rispetto alla media di capitale riunito tramite le altre forme di crowdfunding.

Ecco i dettagli:

La piattaforma Mamacrowd, con equity crowdfunding, che ha raccolto più degli altri nel 2017 in Italia, ha riunito in tutto  circa 5 milioni.

Con la forma lending invece, i portali che hanno ricevuto più soldi sono Smartika, che ha raccolto circa 28 milioni, Borsa del Credito con  19 milioni e Terzo valore, circa 20 milioni.

Come viene gestito il controllo in Italia

In Italia la vigilanza sulla raccolta di capitali di rischio attraverso portali on-line è conferita alla Consob.

L’Italia è stata nazione promotrice per aver adottato una serie di regole per l’ equity crowdfunding. Il motivo è da condurre a due peculiarità molto importanti:

1.  il tessuto imprenditoriale italiano si basa sulle piccole e medie imprese
2.  esistono alcuni soggetti, come le start-up, che non sono finanziati dal sistema bancario.

Il  lending crowdfunding come già accennato, si basa sulla struttura del peer to peer, perché la persona che partecipa al finanziamento, effettua un prestito che il promotore deve restituire con gli interessi. Questa modalità del lending costringe a mettere in chiaro esigenze importanti come affidabilità e solidità degli attori che gestiscono questi flussi finanziari, la cui tutela dovrebbe interessare sopra ogni cosa, la Banca d’Italia.

Tuttavia con la legge dell’11 dicembre 2016, n. 232 (c.d. Legge di Bilancio 2017) si è allargata la disciplina dell’equity crowfunding, che prima era riservata solo alle start-up innovative e alle PMI innovative, a tutte le piccole medie imprese, anche se non posseggono il requisito dell’innovatività.

Questo ha condotto, il d.l. del 24 aprile 2017, n. 502, ad estendere a tutte le piccole e medie imprese, la deroga al divieto ex art. 2468 c.c. di raccolta di capitali attraverso il collocamento al pubblico dei propri prodotti
finanziari.

Di conseguenza, oggi tutte le piccole medie imprese, anche se costituite in forma di S.r.l., possono offrire al pubblico le proprie quote sociali attraverso i portali per la raccolta di capitali.

Esempio pratico di un’operazione di crowdfunding immobiliare

A questo punto vogliamo illustrarti come funziona in generale e in senso pratico, la partecipazione ad una piattaforma di crowdfunding immobiliare.

Per prima cosa devi scegliere quale tipo d’investimento ti interessa di più, se il lending o l’equity, tenendo conto di tutti i vantaggi e i rischi che l’uno o l’altro comporta.

Poi proseguirai, dopo aver approfondito le caratteristiche un ventaglio di piattaforme presenti on line, con lo scegliere quella che più fa al caso tuo, anche in base all’ importo minimo che impone per l’accesso.

Ovviamente dovrai eseguire una registrazione al sito prima di procedere: ciò significa che dopo aver validato il tuo profilo dovrai inserire tutti i tuoi dati personali, compreso il numero del tuo conto bancario. Dopo aver superato questa prima fase, in generale potrai procedere con le tue valutazioni sui progetti disponibili sul sito.  Per far ciò basta osservare il materiale che il portale pubblica sotto forma  di finestre all’interno delle quali vengono mostrate le foto del progetto e le sue caratteristiche.

Alcune di esse potrebbero riportare la didascalia “chiuso” (che significa che il progetto ha raggiunto la somma stimata per la sua realizzazione e pertanto non necessita di ulteriori investimenti) o “transazione aperta”. All’interno della scheda del progetto, di solito hai accesso alle informazioni e alla documentazione riguardanti l’operazione. Oltre alla foto, al luogo dove verrà realizzato il progetto potresti trovare altri dati come il numero delle adesioni al progetto stesso in euro  (per esempio € 660.058 adesioni) e il ROI stimato.

Cos’è il ROI

Il ROI (“Return on Investment”)è il ritorno sull’investimento e viene usato per indicare l’indice che identifica la redditività del capitale investito. Sostanzialmente ti serve per comprendere quanto ti ritornerà in termini di reddito, il capitale investito. Da qui si deduce che più alto risulta il ROI più la campagna è positiva per chi investe.

Le piattaforme italiane di crowdfunding immobilare

In questo momento in Italia sono presenti  circa 67 piattaforme di crowdfunding, di cui 46 attive nel donation review, 13 nell’equity crowdfunding e 5 nel lending crowdfunding.

Ecco le 9 piattaforme più famose in Italia di crowdfunding immobiliare:

Trusters

E’ il primo portale totalmente italiano basato sulla forma lending dedicato alle trattative immobiliari. La piattaforma è attiva dal 2018 e ha già finanziato un totale di 8 progetti con un investimento complessivo di circa 500.000 euro. La sua caratteristica consiste nel proporre progetti di breve durata (entro l’anno) con un potenziale molto basso (di circa  50.000 euro) offrendo così di generare profitti velocemente. L’accessibilità è facile perché si può investire a partire da soli €100,00. Trusters si differenzia perché offre la possibilità a tutti investire, anche a chi non dispone di grandi capitali.  La realtà della piattaforma nasce e cresce in Italia, ideata proprio per i piccoli investitori.

Concrete

Con il modello di tipo equity, si ritrova ad essere la seconda piattaforma di real estate crowdfunding italiana del suo genere. Ad oggi ha accumulato 1.75 milioni finanziando solo due progetti immobiliari. Non è uguale a Walliance (che conosceremo tra poco) perché propone progetti che vanno avanti per periodi lunghi (3-4 anni). Chi investe su questa piattaforma, è soggetto ad una commissione che varia dall’1% al 4%. Concrete offre agli utenti la possibilità di poter valutare approfonditamente le operazioni immobiliari  anche internazionali, su materiale informatico di dettaglio.

Walliance

Walliance si propone come la  prima piattaforma italiana di investimenti immobiliari online. E’ di tipologia equity e da settembre 2017 è riuscita a raccogliere oltre 11 milioni di euro con all’attivo due progetti già rimborsati. Chi volesse partecipare alle trattative su questa piattaforma può farlo con importi a partire da 500 euro. Anche se opera sul mercato italiano dal 2017, la sua storia risale al Gruppo Bertoldi: holding a conduzione familiare da cui Walliance muove i primi passi.  Si sono immessi sul territorio italiano riunendo vari progetti immobiliari in Trentino, Veneto, Lombardia, Toscana, ma anche negli Stati Uniti.

Italy-Crowd

La piattaforma è operativa da gennaio 2015. E’ importante sapere che Italy-Crowd  ha da poco aperto al mercato un aumento di capitale tramite il portale Opstart, con lo scopo di acquisire soci investitori che diano la possibilità di sostenere il piano di crescita dell’azienda. Questo portale si differenzia da tutte le altre piattaforme di crowdfunding Real Estate attualmente esistenti, perché propone una forma di business basato sull’”Opzione d’Interesse”©, finalizzata a soli 20 utenti. La somma richiesta da chi propone il  progetto, sarà divisa in quote del 5% e posta in round sulla piattaforma. Rimane il fatto che un utente potrà manifestare la sua “Opzione d’Interesse”© anche con quote multipli del 5%.

CrowdEstate

E’ una piattaforma che si appoggia in Estonia, offrendo la modalità di lending. In Italia ha operato finanziando progetti dell’ area di Milano accumulando 2.6 milioni. Crowdestate è stata fondata nel 2014 e risulta essere la principale piattaforma di crowdfunding immobiliare in Europa con il 17.05% di rendimento annuo agli investitori. Gli utenti iscritti sono 47423 provenienti da 121 paesi con  237 opportunità di investimento.

Re-Lender

E’ una piattaforma di crowdfunding molto particolare perché risulta essere la prima che si dedica alla alla riconversione industriale, ecologica, immobiliare e tecnologica. Le riconversioni non si applicano  solo a progetti residenziali, ma anche a quelli industriali, come per esempio vecchie fabbriche in disuso. Il modello operativo è quello del lending.

Rendimento Etico

Rendimento Etico è una delle più giovani, nate di recente sul mercato. Con la raccolta di 3.4 milioni di euro ha finanziato 13 progetti. Si concentra maggiormente su lavori di ristrutturazione di debiti ipotecari stipulati da persone o società in difficoltà finanziaria. Il loro team di professionisti è composto da avvocati, notai, commercialisti, architetti ed ingegneri. Il loro scopo è quello creare un ponte tra creditori, debitori e prestatori offrendo al contempo opportunità di profitto agli investitori. La società che nel gruppo si occupa di affrontare il problema del debito ipotecario sul territorio italiano è la Credito Italia, entrando in trattativa con i creditori prima che una casa venga messa all’asta.

Housers

E’ una piattaforma spagnola che lavora in modalità lending ed è operativa in Italia dal 2017. All’attivo ha 214 progetti finanziati con oltre 87 milioni di euro. A differenza delle altre, Housers offre un mercato secondario per lo scambio delle quote. E’ presente in diversi paesi e questo le permette di diversificare gli utenti. Si può investire partendo da soli €50,00

Recrowd

Questa piattaforma al momento non ha presentato alcun progetto ma si distingue dalle altre perché offre ben 4 tipologie di progetti che si suddividono per rischio, investimento durata e ROI. Il loro obiettivo è quello non solo di attrarre un maggior numero di investitori ma è anche quello di valorizzarli.