Investire in immobili: strategie, rischi e opportunità

Investire nel mattone è ancora proficuo? Le rendite di questo tipo di investimento sono calate negli anni, ma ciò non significa che non sia più vantaggioso investire in immobili. Anzi.

Abbiamo già visto in un altro articolo quanto sia conveniente investire in immobili commerciali, in questo articolo parleremo soprattutto degli investimenti in immobili ad uso residenziale.

Investire in Immobili

Con il crollo dei tassi dei mutui e la crisi finanziaria degli istituti di credito infatti, investire in immobili è diventato più facile anche per chi non ha a disposizione l’intero capitale iniziale necessario per sostenere l’acquisto. I mutui a tasso fisso superano di poco l’1% e il tasso variabile è al di sotto di questa soglia con un trend stabile nei mesi. A ben vedere si può confermare che questo sia il periodo buono per investire in immobili.

Per farsi un’idea di come sia possibile al giorno d’oggi acquistare “il mattone” a buon mercato è sufficiente navigare sui maggiori portali di compravendita come immobiliare.it o qualsiasi altro concorrente. Fatto salvo le grandi città del nord o Roma capitale, il costo da sostenere per acquistare un immobile si presenta assolutamente interessante.

investire in immobili

Come sta andando il mercato degli immobili?

La situazione sta evolvendo in positivo, certo. Rispetto a qualche anno fa si è registrato un leggero aumento dell’ordine dello 0,9% e del 2,2% nelle grandi città (con dato riferito al 2018 e secondo uno studio di Tecnocasa), ma considerata la contrazione che ha accompagnato il mercato almeno fino al 2016 e 2017 siamo lontani da un andamento che possa essere definito roseo. Si può piuttosto dire che si stia tornando lentamente verso una situazione di normalità.

Un dato spicca tra tutti, dal 2007 i prezzi delle abitazioni sono calati del 39,5%. Qualche esempio emblematico? I prezzi nella città di Genova hanno registrato un calo del 55,1%, quelli di Bari del 47%, a Milano le case costano il 22,5% in meno e Firenze il 26% in meno. Siamo di fronte dunque ad una crescita che probabilmente durerà negli anni e che si farà apprezzare specialmente tra qualche tempo, ovviamente questo posticipo futuro va a chiaro vantaggio di chi in questo momento decide di investire in immobili che tra qualche anno aumenteranno il loro valore.

Geografia degli immobili

Continuando ad analizzare i dati e dando una panoramica geografica, le compravendite risultano aumentate sensibilmente a Bari, + 13,7% e Verona, +8,2%. Facendo una media nazionale il dato si attesta sul +4,7% con crescite importanti nel Nord-Ovest (+6,9%) e positive nel Nord-Est (+0,6%) mentre sono negative nel Centro-Sud (-6,5%), nonostante alcune eccezioni come per l’appunto la città di Bari. A fronte di questa situazione, si è registrata una domanda crescente di mutui (+2,3% secondo Istat).

Tra queste richieste la maggior parte sono generate da famiglie che cercano la loro abitazione principale ma in una certa misura anche da chi è interessato ad investire in immobili. Riassumendo si può confermare quindi che in via generale il nord Italia rappresenta la zona a cui guardare con maggior interesse se si cerca l’investimento, con i giusti distingui, ovviamente, nel caso di località turistiche. In quest’ultimo caso i buoni affari al centro e al sud ci possono fare tanto nelle località più note quanto in quelle in via di riqualificazione.

Come investire in immobili

Assodato che il periodo è propenso, vanno individuate le strategie più consone per far sì che investire in immobili sia effettivamente proficuo e vantaggioso per il portafoglio di chi è intenzionato ad investire in immobili. Tra le diverse opportunità le opzioni più ovvie sono:

  • l’acquisto finalizzato alla rivendita;
  • l’acquistare per poi affittare;

Acquistare per rivendere

In questo primo caso è fondamentale cercare di acquistare al prezzo più basso di mercato per poi riuscire qualche anno dopo, e magari dopo una ristrutturazione, a rivendere ad un prezzo maggiorato ricavando così un profitto. Se la strategia è questa, uno dei migliori modi per poter realizzare un guadagno è dato dalla possibilità di sfruttare il bonus ristrutturazione.

Acquistare un immobile da ristrutturare vi permetterà di sborsare una cifra ben più bassa rispetto ad un immobile già abitabile. Ovviamente va aggiunta la cifra più o meno importante che va affrontata per adeguare l’abitazione ma con un netto vantaggio: la possibilità di sfruttare la detrazione fiscale del 50% di quanto speso. Questo significa che spendendo 50.000 €, in dieci anni vi rientrerà la metà, ovvero 25.000 € restituiti anno dopo anno attraverso la dichiarazione dei redditi.

Un bonus molto gustoso, previsto dalla legge finanziaria, che in definitiva rappresenta l’aiuto più importante per il mercato immobiliare assieme all’Iva agevolata per chi acquista la prima casa. Assieme a questo bonus infatti ve ne sono anche altri altrettanto interessanti come il bonus mobili ed elettrodomestici che con un funzionamento del tutto simile e con importi massimi fino a 10.000 € permettono di “alleggerire” la spesa per l’immobile.

Acquistare per poi affittare

Ritornando alle strategie con cui investire in immobili passiamo al secondo caso, quello dell’affitto. La locazione dell’immobile può portare un buon profitto, a patto che l’immobile si trovi in zone turistiche o a pari merito in zone universitarie. Sono infatti i turisti assieme agli studenti a garantire le entrate più interessanti, con la bilancia che propende più verso questo ultimo target, se non altro per la possibilità di affittare tutto l’anno piuttosto che in periodi vacanzieri. Ci sono per la verità anche altri elementi che fanno propendere verso lo scegliere studenti come affittuari. Tra questi si può segnalare:

  • l’elevata richiesta e conseguentemente la possibilità di proporre prezzi sensibilmente più alti;
  • l’adattabilità di questo tipo di pubblico: i giovani studenti hanno meno pretese;
  • la durata solitamente medio breve che garantisce quindi di riavere il vostro immobili per voi in caso di necessità o volontà in tempi rapidi;
  • tassazione più bassa nel caso in cui i contratti siano sottoscritti effettivamente a studenti e si siano adeguati i prezzi degli affitti a quelli massimi stabiliti dagli enti preposti;
  • l’affitto “a stanze” piuttosto che a immobile.

L’ultima voce è una delle più interessanti. Se l’immobile che si decide di locale è sufficientemente grande si potrà decidere di affittare le stanze. Più persone locate garantiranno una rendita moltiplicata. E nelle città studentesche solitamente questi affitti per le stanze sono molto interessanti. Basti pensare che solitamente la cifra spesa da uno studente per una singola stanza è di poco inferiore alla cifra che si spenderebbe in lontana periferia per l’affitto di una casa intera.

Investire in immobili: da chi acquistare

Prima di soffermarci sulle possibilità di guadagno dato dall’investimento in immobili è giusto illustrare le modalità con cui entrare in possesso dell’immobile. Si tratta infatti di un percorso non sempre facile e che potrebbe nascondere delle insidie. Il mercato degli immobili è tutt’altro che facile. Occorre fare particolare attenzione e apprendere alcune nozioni di base prima di approcciare all’acquisto.

L’acquisto di un immobile, in via generale, può avvenire:

  • attraverso acquisto da privato
  • con ausilio di un intermediario (un’agenzia immobiliare) nell’acquisto
  • comprare l’immobile nuovo dal costruttore
  • acquisto all’asta

Ognuna di queste opzioni offre dei vantaggi ma al contempo cela dei rischi. La regola è sempre quella di muoversi con i cosiddetti piedi di piombo. Ponderare, non farsi prendere dai facili entusiasmi, informarsi e leggere sempre attentamente i contratti. Non date nulla per scontato.

L’acquisto da privato

Acquistare da privati è un modo veloce e diretto di prendere possesso di un immobile. Il vero vantaggio è rappresentato dalla possibilità di evitare l’intermediazione a pagamento di un’agenzia. Ciò permette di risparmiare almeno il 3% di commissione media prevista. Va anche detto che non sempre il prezzo proposto dal privato è però così vantaggioso. Solitamente le agenzie conoscono bene il mercato in cui operano e hanno tutto l’interesse a vendere l’immobile in tempi celeri. E’ per questo che spesso gli immobili venduti da privati hanno un prezzo pre contrattazione non particolarmente conveniente.

Qualora il prezzo sia invece appetibile (si può facilmente fare un confronto con il prezzo al metro quadro di immobili della stessa zona per avere un parametro) si dovrà avere una certa conoscenza delle pratiche burocratiche da sostenere per perfezionare l’acquisto. Insomma bisogna sapere come muoversi in autonomia, senza poter contare sull’ausilio di uno specialista di settore.

L’acquisto dal privato potrebbe inoltre esporre a dei rischi maggiori. I più comuni sono relativi al calcolo del valore dell’immobile. Un esempio? Sottotetto non abitabili venduti come tali, garage o scantinati anch’essi venduti come superficie abitativa a tutti gli effetti, pertinenze non legittime e via dicendo. Non è effettivamente sempre facile effettuare il distinguo e aver chiaro lo stato effettivo dell’immobile. Il supporto di un geometra e una visura catastale possono comunque confutare ogni dubbio. La visura e l’appoggio di un professionista inoltre potrebbero aiutare anche nel caso in cui siano state effettuate delle variazioni all’immobile magari non dichiarate. Sanare queste situazioni post acquisto potrebbe far lievitare di molto la spesa, trasformando l’affare in una fregatura.

L’acquisto con agenzia

Acquistare l’immobile con l’ausilio di un’agenzia immobiliare o comunque con la mediazione di un professionista potrebbe rendere le cose più facili. Un po’ meno burocrazia, una strada un po’ meno tortuosa e tutto sommato qualche garanzia in più. Ad un costo. Solitamente l’onorario di un’agenzia si aggira sul 3%. Ipotizzando l’acquisto di un appartamento ad una cifra di 150.000 €, dovrete quindi aggiungere 4.500 € per il servizio di intermediazione. Farsi assistere da un professionista (che implica che la persona sia iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio)  dovrebbe però garantire contro frodi o vizi e garantire una trattativa più corretta tanto dal punto di vista formale quanto dal punto di vista dell’equità economica.

L’agente immobiliare per legge è civilmente responsabile nel caso in cui fossero nascoste eventuali ipoteche, servitù, pignoramenti, abusi edilizi. Stessa responsabilità viene applicata anche nel caso in cui nasconda diritti di prelazione, mancanza di consenso alla vendita da parte di altri comproprietari ma anche eventuali debiti per spese condominiali ordinarie e straordinarie che ricadrebbero ingiustamente sull’acquirente. Per questi motivi è necessario che la provvigione d’agenzia sia correttamente fatturata.

Tanto in questo caso, quanto e ancor più nel caso di acquisto da privato, è fondamentale entrare in possesso di alcuni documenti dell’immobile. Nello specifico:

  • destinazioni urbanistiche e certificati di destinazione d’uso (oltre a eventuali condoni, concessioni, sanatorie ecc.);
  • certificati di agibilità e abilità dell’immobile;
  • attestazione di conformità degli impianti;
  • copie dei documenti catastali
  • iscrizioni ipotecari qualora ve ne siano state

Se l’agenzia è professionale, dalla prima proposta, al compromesso, all’acquisto vero e proprio d’innanzi al notaio non passerà molto tempo. Ottenere le chiavi di casa dovrebbe risultare agevole.

Acquisto di un nuovo immobile dal costruttore

Questa modalità di acquisto è spesso proposta sul mercato da grandi aziende costruttrici  che hanno evidenti vantaggi economici nel vendere direttamente al privato. Se sulla carta il vantaggio economico è evidente, sul fronte pratico si è assistito negli anni a numerose problematiche prima tra tutte il fallimento dell’azienda costruttrice dopo la promessa di vendita e la perdita dell’acconto.

Alla luce di questa situazione il legislatore ha deciso di intervenire pesantemente introducendo regole chiare e tutelanti l’acquirente. Sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato si legge che “qualora l’acquisto riguardi un immobile in costruzione o sulla carta la legge ha approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, in particolare il fallimento del costruttore”. La legge ha introdotto dunque queste tutele:

  • è disciplinato accuratamente il contenuto del contratto preliminare;
  • vi è l’obbligo per il venditore di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa come garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al momento del rogito;
  • c’è l’obbligo per il costruttore, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo indennizzi per almeno 10 anni da eventuali danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio oppure da gravi difetti costruttivi delle opere;
  • occorre frazionare il mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;
  • si fa divieto al notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell’ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo;
  • è previsto che l’acquirente possa esercitare un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale”.

In tutti i casi e nonostante le tutele previste dalla legge occorre prestare attenzione. I documenti proposti devono essere completi e debitamente completi. Se non vi convince qualcosa, o avvertite delle anomalie, non fatevi per vinti. Pretendete quanto previsto per legge e se viene negato, lasciate perdere, potrebbe trattarsi di un inganno che finireste per pagare caro.

L’acquisto all’asta

Per chi vuole investire in immobili l’opportunità data dalle aste giudiziarie fa gola. I prezzi di ingresso alla partecipazione all’asta sono infatti spesso molto più bassi rispetto ai prezzi di mercato. Prima di addentrarci nel mondo delle aste giudiziarie facciamo un po’ di chiarezza. Perché un immobile finisce all’asta? Nella maggior parte dei casi perché il proprietario non riesce più a pagare un debito (spesso il mutuo stesso che ha permesso l’acquisto iniziale dell’immobile) e di conseguenza l’immobile viene pignorato. La rivendita dell’immobile permetterà di saldare almeno parzialmente il debito contratto.

L’immobile all’asta ha un prezzo minimo stabilito dal professionista a cui è stata affidata la perizia dietro validazione del giudice. La particolarità del mondo delle aste immobiliari è dato dal fatto che il prezzo d’asta di partenza non corrisponde al prezzo minimo. Quest’ultimo è infatti solitamente il 25% in meno. Questo significa che chi si presenta all’asta può partecipare anche con una prima “puntata” minima inferiore di un quarto rispetto al valore minimo dichiarato. Nel caso in cui non ci fosse nessun altro partecipante ciò di traduce nell’aggiudicazione dell’immobile per una cifra molto al di sotto rispetto al prezzo di mercato e di sicuro vantaggio.

Le accortezze da seguire nelle aste

Ci sono però delle accortezze da seguire per partecipare ad un’asta. Per prima cosa va posta attenzione allo stato dell’immobile. Al momento dell’asta questo potrebbe risultare libero oppure occupato. Nella prima opzione c’è una garanzia in più che dopo l’aggiudicazione l’immobile in tempi rapidi si possa avere pieno accesso all’abitazione diventandone pieni proprietari. Nel caso di immobile occupato invece ci si può trovare di fronte sostanzialmente a due casi:

  • immobile occupato senza titolo;
  • immobile occupato ma con decreto di liberazione (già emesso o da emettere)

L’occupazione dell’immobile senza titolo è illegittima. L’occupante deve quindi liberare l’immobile quanto prima e nel caso fosse necessario anche con l’intervento delle forze dell’ordine. E’ evidente che seppure dal punto di vista legale ci sia la dovuta tutela, dal punto di vista pratico le cose potrebbero farsi più complicate.

L’immobile occupato potrebbe creare spiacevoli disagi e ritardi nell’entrata in possesso effettiva delle chiavi. Il decreto di liberazione di per sé è fondamentale per entrare in possesso dell’immobile, è fondamentale dunque essere a conoscenza se il decreto è già stato emesso al fine di evitare ritardi. Ogni situazione però va valutata attentamente e singolarmente. Qualora l’abitazione sia abitata da persone invalide o minorenni la situazione si fa molto più complicata. A questo punto entra anche in gioco il fattore etico. Non è un caso che molte aste di questo tipo vadano deserte.

Cosa accade se un’asta va deserta? Il giudice autorizza ad un ribasso della cifra minima del 25% e viene fissata una nuova data per un ulteriore “esperimento” d’asta. A quel punto il prezzo è evidentemente ancora più appetibile, sempre che qualcuno sia effettivamente interessato.

Una volta aggiudicata l’asta e avuto il pieno possesso dell’immobile è necessario procedere a saldare eventuali debiti lasciati dal precedente proprietario, spese condominiali ordinarie e straordinarie in particolare. Sanata la situazione l’abitazione potrà essere affittata o rimesso in vendita, questa volta al prezzo di mercato permettendo quindi un buon guadagno.

Investire in immobili all’asta, come visto, può presentare difficoltà di gestione e qualche inghippo burocratico. Va anche detto che una volta superati garantiranno un profitto molto interessante.

Investire in immobili quanto rende?

Per determinare se in vestire in immobili faccia o meno al vostro caso si possono fare alcuni rapidi calcoli e simulazioni. Proviamo a calcolare assieme le ipotesi di rendita con differenti scenari.

Prima ipotesi: acquisto di immobile all’asta e conseguente rivendita. L’immobile con valore di mercato di 100.000 € viene acquistato all’asta in primo “esperimento” a 75.000 €. Va sommata l’Iva del 9% prevista per l’acquisto di seconda casa, al quale vanno sommate poi le spese di imposte ipotecarie e catastali per un valore di 100 € complessive. Ipotizzando di saldare anche 1.000 € di spese condominiali arretrate, si superano di poco i 10.000 € di spese totali aggiuntive. L’immobile sarà quindi stato pagato poco più di 85.000 €.

Se si volesse rivenderlo con l’ausilio di un’agenzia immobiliare possiamo calcolare una spesa di intermediazione del 3% calcolato sul prezzo di rivendita di 100.000 € quindi altri 3.000 € da sommarsi agli 85.000 € iniziali. Alla conclusione dei conti il guadagno sarà stato di 12.000 € (100.000 € meno 88.000 €). Investire in immobili avrà avuto in questo caso un profitto accettabile.

Seconda ipotesi: acquisto di immobile e successivo affitto a studenti. Ipotizziamo di acquistare lo stesso immobile da un’agenzia a prezzo di mercato. Avremmo a questo punto speso 114.000 € (indicativi, considerata l’Iva, le imposte e l’onorario del notaio). Ipotizziamo di dover fare qualche piccolo lavoro di ristrutturazione e voler usufruire a quel punto del bonus mobili, elettrodomestici e ovviamente anche quello per ristrutturazione.

Per autorizzare i lavori e poter richiedere il bonus sarà da presentare una Cila (comunicazione di avvio lavori a cura di un geometra) che potrebbe avere un costo stimato di 1500 € (comprensivo di piano sicurezza obbligatorio). La cifra sborsata sale quindi a 115.500 € ai quali aggiungiamo 20.000 € per minimi interventi di ristrutturazione e altri 10.000 € per l’acquisto di arredamento e elettrodomestici. Arriviamo così ad una cifra di circa 150.000 €. Su 31.500 € di questa cifra si potrà chiedere il bonus.

A questo punto si può ipotizzare di affittare tre camere a altrettanti studenti per una cifra concordata di 300 € ciascuno. Accettando di applicare questa cifra concordata secondo le leggi regionali a favore del diritto allo studio, si potrà applicare una cedolare del 10%. Si potrà contare quindi al netto delle imposte di entrate per circa 800 € al mese.

Qual è il guadagno all’anno? 9.600 € di affitto al quale si aggiunge la decima parte relativa al 50% dell’importo portato in detrazione per il bonus, ovvero 15.750 € (la cifra annuale di “rientro” sarà di 1.570 €).  Ogni anni dunque, sempre considerando di poter contare su affittuari in maniera continuativa, e contando su agevolazioni di vario tipo si potrà ottenere annualmente una somma di 11.170 €.

Qualora non si usufruisse della tassazione del 10% sui redditi da affitto a studenti si potrà procedere con la cedolare secca del 21%. In questo caso parte del profitto viene eroso, lasciando comunque ottimi margini. L’investimento sarà quindi del tutto ripagato e permetterà un guadagno negli anni successivi.

 

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