Investire in Immobili Commerciali

Quando si parla di investimenti immobiliari si pensa subito agli immobili ad uso residenziale (che abbiamo trattato già in questo articolo: investire in immobili).

In realtà, il mercato degli immobili ad uso commerciale per alcuni versi è più sicuro, meno oneroso e più redditizio.

Cosa si intende per immobili commerciali

Per immobili commerciali si intendono tutti quegli immobili che sono destinati ad un uso professionale e commerciale (negozi, uffici, alberghi, etc) o ad un uso industriale (laboratori, capannoni, etc).

Sono quindi definibili come commerciali tutti quegli immobili che sono finalizzati all’esercizio di un’attività di impresa e che, di conseguenza, hanno diverse categorie catastali rispetto agli immobili destinati all’uso residenziale.

Suddivisione degli investimenti in immobili commerciali

Chi investe in immobili commerciali, solitamente, si trova davanti ad una triplice scelta:

1. gli immobili commerciali: che sono appunto quelli più gettonati (soprattutto negozi ed uffici);
2. gli immobili industriali: per i quali però sono richiesti forti investimenti e solitamente il rischio è maggiore (perché ci vuole molta esperienza per metterli a reddito);
3. l’acquisto di attività commerciali: e cioè l’acquisto di un’attività già avviata (come ad es. un ristorante, un B&B, una discoteca, etc) per cui si pagherà un prezzo di ingresso che comporta la cessione dell’attività (strumentazione, licenze, know-how, pacchetto clienti, marchio, etc) a cui solitamente aggiungere anche l’affitto del locale commerciale che ospita l’attività.

In questo articolo parleremo solo dei punti 1 e 2 (e cioè degli immobili commerciali e di quelli industriali). L’acquisto di attività commerciali già avviate sarà trattato in un altro articolo (visto il trend crescente nell’ultimo periodo di questo particolare investimento).

Perché conviene investire in immobili commerciali?

Investire in immobili commerciali può rivelarsi più conveniente rispetto ad investire in immobili residenziali per una serie di ragioni:

1. la normativa sugli affitti di immobili commerciali non prevede le agevolazioni riservate a quelli ad uso residenziale relativamente all’inquilino moroso (dal momento che l’entità a cui affitterai il tuo locale commerciale è un’impresa sarà più facile e veloce, in caso di inadempimento e di mancato pagamento dei canoni di locazione, esercitare i tuoi diritti da proprietario e re-impossessarti del tuo bene);
2. fideiussione bancaria a garanzia dei canoni di locazione: a garanzia del puntuale e corretto pagamento dei tuoi canoni di locazione puoi chiedere una fideiussione bancaria a garanzia di diverse mensilità. La fideiussione bancaria è la regola nei contratti di locazione di immobili commerciali, mentre è un’eccezione (molto rara) nei contratti di locazione di immobili ad uso residenziale;
3. il contratto di locazione verso le imprese è, solitamente, un contratto di 6 anni + 6 anni o 9 anni + 9 (e non di 4 + 4 come negli immobili a uso residenziale);
4. più tempo passa, minore è la probabilità che un’azienda solida lasci il tuo immobile commerciale e trasferisca la sua sede: una volta che l’azienda a cui affitti il tuo immobile rafforza la sua presenza in quella zona implicitamente si vincola al tuo immobile perché i suoi clienti sono abituati a trovare quella attività proprio in quella zona e in quel locale commerciale;
5. nelle grandi città, anche da piccoli locali in posizione strategiche puoi ottenere buoni margini (o comunque superiori a quelli che potresti ottenere con la stessa metratura da immobili ad uso residenziale);
6. sempre nelle grandi città, immobili commerciali strategici non solo li affitti subito (e non dovrai farti carico di eventuali spese di ristrutturazione) ma hai una lista di attesa in caso di liberazione dell’immobile (ad es. i negozi nelle vie centrali delle più importanti città sono già prenotati in caso di liberazione)

Svantaggi degli investimenti in immobili commerciali

Nonostante i vantaggi degli investimenti in immobili commerciali sono tanti, esistono anche degli svantaggi:

1. dovrai prestare maggiore attenzione nell’analisi e nello studio della solidità dell’azienda a cui affitti (per evitare di dover ricominciare sempre da capo e trovare nuovi affittuari);
2. dovrai ottenere tutte le licenze, certificazioni, autorizzazioni affinché il tuo nuovo conduttore possa esercitare senza intoppi le sue attività commerciali o professionali;
3. è vero che la normativa è più agile in caso di inquilino moroso ma è anche vero che in caso di disdetta da parte tua (perché magari vuoi destinare l’immobile ad un altro uso o affittarlo ad un’altra azienda) i tempi di preavviso sono più lunghi (dai 12 mesi per gli immobili commerciali semplici , ai 18 mesi per il settore turistico o teatrale);
4. dovrai sicuramente avere un team di professionisti che ti segue (avvocati, commercialisti, architetti ed ingegneri che ti dovranno fornire consulenze adeguate per evitare errori o problemi futuri);
5. avere una forte reattività e risolvere eventuali problemi in modo veloce ed efficace: in caso di riparazioni o lavori di straordinaria amministrazione dovrai essere in grado di dare risposte rapide (l’attività commerciale del tuo locatario potrebbe subire perdite di profitto se deve tenere l’esercizio chiuso o parzialmente attivo). A questo proposito, se riesci, fai in modo che gli oneri straordinari siano a carico del tuo nuovo inquilino (è necessaria una pattuizione ed una clausola apposita nel contratto).

Come trovare un immobile commerciale?

Gli immobili commerciali (o industriali) si possono trovare in 3 diversi modi:

1. recandosi presso un’agenzia immobiliare specializzata in immobili commerciali, industriali, capannoni, negozi;
2. cercandoli su siti di annunci immobiliari (come ad es. immobiliare.it);
3. se opti per l’acquisto all’asta giudiziaria, sui vari siti di annunci di aste giudiziarie (come ad es. astegiudiziarie.it)

Trovare un immobile commerciale su immobiliare.it

Per analizzare e consultare tutti gli annunci di immobili commerciali e industriali della tua città tramite immobiliare.it, ti basterà:

1. andare sul sito immobiliare.it
2. nel form della home page inserire la città nella quale ricerchi il tuo immobile commerciale (puoi inserire anche solo i quartieri di interesse);
3. dal menu a tendina scegliere il tipo di immobile che cerchi e selezionare “immobili commerciali” (anche qui potrai scegliere fra diverse sotto-categorie di immobili commerciali: uffici, negozi, capannoni, magazzini, etc)

Una volta impostati tutti i parametri di ricerca avrai una lista completa degli immobili commerciali della tua zona e il riferimento dell’agenzia immobiliare che si occupa della vendita.

Trovare immobile commerciale all’asta su astegiudiziarie.it

Se invece opti per l’acquisto di un immobile commerciale all’asta puoi consultare gli annunci di astegiudiziarie.it che in collaborazione con i diversi tribunali italiani fornisce una lista completa (corredata da perizia, ordinanza e tutti i dettagli sulla vendita) di tutti gli immobili commerciali ed industriali.

Per farlo ti basterà:

1. andare sul sito astegiudiziarie.it;
2. anche qui inserire la città nel primo riquadro del form;
3. scegliere la tipologia dell’immobile selezionando “immobile commerciale”

La ricerca darà centinaia di risultati ma non ti preoccupare se all’interno dell’elenco ci sono anche immobili non pertinenti alle tue esigenze (ad es. garage, rimesse, cantine, etc).

Potrai successivamente filtrare (dal menu in alto) le varie sotto-tipologie di immobili commerciali e selezionare solo quelle più in linea con le tue necessità.

Iter e strategie per investire in immobili commerciali

Di seguito creiamo un iter e una strategia tipo che l’investitore immobiliare potrebbe seguire passo-passo.

Strategia passo-passo per l’investimento in immobili commerciali tramite agenzia immobiliare

1. individuare almeno una decina di immobili (in base al proprio budget e alla tipologia di immobile in cui si vuole investire) recandosi direttamente in agenzie immobiliari specializzate in locali commerciali oppure utilizzando i siti di annunci (tipo immobiliare.it, etc);
2. studiare in anticipo i dettagli dell’immobile (basandosi, ovviamente, sulle approssimative indicazioni e descrizioni presenti nell’annuncio), la morfologia della zona (utilizzando street view di Google) e appuntarsi le potenziali criticità dell’immobile;
3. creare un fascicolo per ogni immobile analizzato nel quale inserire tutta la documentazione, gli appunti, eventuali foto, etc che nel tempo verranno prodotte;
4. prendere appuntamento per un sopralluogo su ciascun immobile e porre all’agente immobiliare tutte le domande sulle criticità precedentemente ipotizzate (vincoli, licenze, conformità, etc.);
5. proposta d’acquisto: una volta che hai individuato l’immobile, hai fatto tutte le analisi e gli studi su di esso e sei arrivato alla conclusione che quell’immobile può avere una buona redditività, cerca di fare una proposta di acquisto chiedendo uno sconto del 10/30% sul prezzo originario. Puoi formalizzare una proposta di acquisto tramite questi moduli che ti mettiamo a disposizione: proposta di acquisto irrevocabile per immobile commerciale oppure proposta di acquisto subordinata per immobile commerciale.
6. Una volta che la proposta verrà accettata dal venditore, puoi procedere al preliminare di vendita tramite questo modulo: preliminare di vendita immobile commerciale